Generalunternehmer (GU) - Leistungen

Auf dem Baumarkt ist bei größeren Bauvorhaben meistens ein Generalunternehmer (GU) als Auftragnehmer anzutreffen. Der GU übernimmt den Bauauftrag zur Erstellung des gesamten Bauwerks, im Sinne von "schlüsselfertig" wie im Schlüsselfertigbau (SF-Bau). Dafür erbringt er in der Regel eigene Bauleistungen- meistens für Rohbauleistungen - selbst mit seinen gewerblichen Arbeitnehmern. Weitere Teile der Bauleistungen werden an Nachunternehmer (NU) wie für Leistungen spezieller Gewerke wie Dachdeckerarbeiten und Leistungen des Ausbaus übertragen. Dem Auftraggeber als Bauherr bzw. Besteller ist der GU haftender und zugleich gewährleistender Vertragspartner, also auch für die Nachunternehmerleistungen. Der GU unterscheidet sich einerseits vom Hauptunternehmer (HU) sowie zum anderen auch von den Organisationsformen des Generalübernehmers (GÜ) als auch des Totalunternehmers (TU). Generalunternehmer Der Generalunternehmer lässt sich als Gesamtunternehmer verstehen. Auftraggeber betrauen Generalunternehmer meist mit Bauaufträgen. Generalunternehmer verpflichten sich dabei zur Erfüllung des Auftrags. Zur Realisation des Vorhabens beschäftigen sie meist zusätzlich andere Unternehmer. Diese sind als Nachunternehmer oder Subunternehmer bekannt. Während der Auftraggeber nur mit dem Generalunternehmer rechtlich verbunden ist, stehen Generalunternehmer ihrerseits in Rechtsbeziehung zu ihren Subunternehmern. Generalunternehmervertrag Bei der Begriffsbestimmung spielt der Generalunternehmervertrag eine wichtige Rolle. Mit einem solchen entfällt für Auftraggeber der Aufwand der Koordination verschiedener Gewerke und Unternehmen. Der GU sorgt für die Beauftragung geeigneter Firmen und Handwerker und geht mit den entsprechenden Subunternehmen Verträge ein. Für den Auftraggeber gelten daher nur die Bestimmungen im Generalunternehmervertrag. Bei Komplikationen mit den Subunternehmen trägt der Generalunternehmer die Verantwortung und muss im Zweifelsfall rechtlich dafür einstehen. Aus Perspektive des Auftraggebers handelt es sich daher um ein geringeres Risiko. Aufgaben des Generalunternehmers Zu den Aufgabenbereichen des Generalunternehmers gehört in erster Linie die Koordination der Leistungen aller am Vorhaben Beteiligten. Dazu zählt insbesondere die technische und zeitliche Koordination der von ihm beauftragen Subunternehmer. Das übergeordnete Ziel ist die schlüsselfertige Erstellung der vom Auftraggeber gewünschten (Bau-)Leistung. Weiterhin steht der GU dem Auftraggeber in sämtlichen Fragen während der Bauausführung zur Seite. Da er der einzige Vertragspartner des Auftraggebers ist, trägt er die Gesamtverantwortung. Verantwortung und Haftung Der Generalunternehmer steht im Vertragsverhältnis zu all seinen von ihm eingesetzten Nachunternehmern. Dies betrifft auch und insbesondere Mängelansprüche gegenüber den Subunternehmern. Der GU haftet für das gesamte Auftragsvorhaben gegenüber dem Auftraggeber in vollem Umfang. Davon ausgenommen ist die Planung des Projekts selbst (auch die Bauplanung). Diese bleibt Aufgabe des Bauherrn beziehungsweise Auftraggebers, der dafür meist Dritte (beispielsweise Fachplaner und Architekten) engagiert. Risiken des Generalunternehmers Mit der hohen Verantwortung gehen aufgrund der vertraglichen Bindungen hohe Risiken für den Generalunternehmer einher. Dazu gehören das Terminrisiko, das Abnahmerisiko und das Kalkulationsrisiko. Auch eventuelle Mängelansprüche sind zu berücksichtigen. Kalkulationsrisiken bestehen insbesondere, wenn die Ausschreibung eines Auftrags nicht en détail erfolgt. Häufig wird nur mit Leistungsprogrammen gearbeitet. Bei langer Bauzeit können Preiserhöhungen stattfinden, die in keinem Verhältnis zu einem festgelegten Pauschalpreis stehen. Terminrisiken äußern sich insbesondere in Form von Vertragsstrafen, falls nicht alle beteiligten Subunternehmer ihre Arbeiten fristgerecht erledigen. Rechtliches Verhältnis zum Auftraggeber Die Haftungsfrage hinsichtlich der Entlohnung der Arbeitnehmer richtet sich nach § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AentG). Dies betrifft das Verhältnis des Auftraggebers zum GU ebenso wie das Verhältnis des GU zu Subunternehmern und deren Arbeitnehmern. Demnach haften Unternehmer, die andere Unternehmer beauftragen, für deren Verpflichtungen. Von Bedeutung ist hierbei auch § 13 Mindestlohngesetz (MiLoG). Hält sich beispielsweise ein Subunternehmer nicht an die Mindestlohngesetzgebung, kann dies Haftungsfolgen für die anderen Beauftragenden davor haben. Darum tragen Vertragspartner dafür Sorge, dass eingesetzte Nachunternehmer rechtskonform handeln.